Die digitale Transformation des Immobilienmarktes nimmt in Deutschland konkrete Formen an – und Blockchain-basierte Property-Tokens stehen im Zentrum dieser Revolution. Mit sechs führenden Anbietern positioniert sich Deutschland weltweit an zweiter Stelle im Bereich tokenisierter Immobilien, direkt hinter den USA. Was vor wenigen Jahren noch als Zukunftsmusik galt, ist heute ein millionenschwerer Markt mit beeindruckenden Wachstumsprognosen: Von 3,5 Milliarden US-Dollar in 2024 auf 19,4 Milliarden US-Dollar bis 2033 – mit einer jährlichen Wachstumsrate von 21 Prozent.
Deutschlands Vorreiter: Wer die Immobilien-Tokenisierung vorantreibt
Tectrex und Gloram Real Estate haben im August 2023 einen Meilenstein gesetzt. Mit der Central View-Anleihe lancierten sie eine der ersten digitalen Immobiliensicherheiten auf der öffentlichen Polygon-Blockchain, die vollständig mit Deutschlands eWpG-Regulierung (Elektronisches Wertpapiergesetz) konform ist. Die 16,5-Millionen-Euro-Anleihe zeigt exemplarisch, wie traditionelle Immobilienfinanzierung und Blockchain-Technologie verschmelzen können.
Auch Exporo hat Pionierarbeit geleistet. Bereits im Sommer 2019 brachte das Unternehmen die erste tokenisierte Immobilie auf den Markt – ein Ärztehaus in Hamburg mit einer Renditeprognose von 4 Prozent. Seitdem wurden 14 Bestandsprojekte digitalisiert und über 45 Millionen Euro durch mehr als 15.000 Blockchain-Transaktionen von Privatanlegern investiert. Eine beeindruckende Bilanz, die das enorme Potenzial dieser Technologie unterstreicht.
Wie die Tokenisierung funktioniert
Bei der Tokenisierung werden Immobilien fragmentiert und durch digitale Token repräsentiert. Diese Token verkörpern anteilige Eigentumsrechte an der zugrunde liegenden Immobilie samt allen Rechten und Pflichten. Die vertraglichen Details werden in Smart Contracts festgehalten – selbstausführende digitale Verträge, die auf der Blockchain gespeichert sind. Mit 60 Prozent der Projekte dominiert dabei die Ethereum-Blockchain als technologische Basis, da sie sich durch transparente Tokenstandards und die Möglichkeit zur Erstellung komplexer Smart Contracts besonders gut eignet.
Game-Changer für Projektentwickler
Für Immobilienprojektentwickler eröffnet die Tokenisierung völlig neue Finanzierungswege. „Da einerseits die Banken bei der Emission und andererseits eine Verwahrstelle entfallen, spart dies Kosten,“ erklärt Radoslav Albrecht, Gründer von Bitbond. Die Kostenreduktion ermöglicht nicht nur günstigere Finanzierungskonditionen, sondern auch die Erschließung neuer Investorenkreise.
Bemerkenswert ist auch die Demokratisierung des Investments: Während bei geschlossenen Immobilienfonds die Mindestbeteiligung typischerweise bei 5.000 Euro oder mehr liegt, können Anleger bei Tokenisierungsprojekten bereits ab 10 bis 500 Euro einsteigen. KlickOwn demonstrierte dies eindrucksvoll mit der erfolgreichen Tokenisierung einer Immobilie in Lüneburg, die den Zielwert von 1,5 Millionen Euro noch vor Ablauf der Zeichnungsfrist erreichte.
Diese niedrigen Einstiegshürden erschließen einen völlig neuen Markt für Projektentwickler – tausende Kleinanleger können nun direkt in ihre Projekte investieren, ohne den Umweg über institutionelle Investoren gehen zu müssen.
Renditen und Zukunftsaussichten
Die von deutschen Tokenisierungsplattformen in Aussicht gestellten jährlichen Renditen bewegen sich zwischen drei und sieben Prozent – konservativ im internationalen Vergleich, wo teilweise bis zu 20 Prozent versprochen werden. Doch die Verlässlichkeit und regulatorische Sicherheit des deutschen Marktes kompensiert die moderateren Renditeerwartungen.
Experten prognostizieren, dass bis 2030 der globale Markt für tokenisierte Immobilien bis zu 3 Billionen US-Dollar erreichen und 15 Prozent der Immobilien-Assets unter Verwaltung repräsentieren wird. Eine Entwicklung, die durch Deutschlands fortschrittliche eWpG-Gesetzgebung aktiv gefördert wird: Allein von Dezember 2021 bis August 2023 stieg die Anzahl der Transaktionen von fünf auf beeindruckende 29.
Herausforderungen meistern, Chancen nutzen
Trotz des rasanten Wachstums gibt es noch Hürden zu überwinden. Ein zentrales Problem ist der Mangel an interoperablen Sekundärmarktplattformen für den Handel mit Immobilien-Token. Aktuell werden Token hauptsächlich innerhalb der Ausgabeplattform gehandelt, was die Investorenreichweite begrenzt und die versprochenen Liquiditätsvorteile einschränkt.
Auch die Implementierung eines Blockchain-basierten Grundbuchs steht noch aus – ein entscheidender Schritt für die vollständige digitale Transformation des Immobiliensektors. Doch die Zeichen stehen gut: Mit zunehmender regulatorischer Klarheit und wachsendem Interesse institutioneller Investoren könnte 2025 das Jahr werden, in dem die Token-Ökonomie im Immobilienbereich endgültig durchstartet.
Digitale Bausteine für den Erfolg
Die Tokenisierung von Immobilien ist mehr als ein technologischer Trend – sie ist ein fundamentaler Wandel in der Art, wie Immobilien finanziert, gehandelt und besessen werden. Für Projektentwickler bietet sie die Chance, Finanzierungsprozesse zu beschleunigen, Kosten zu senken und neue Investorengruppen zu erschließen. Die Kombination aus deutscher Regulierungssicherheit und innovativer Blockchain-Technologie schafft dabei ideale Voraussetzungen für nachhaltiges Wachstum in diesem zukunftsweisenden Segment.
scnsoft.com – Real Estate Tokenization in 2025: Facts and Trends
fsblockchain.medium.com – Studie zur Tokenisierung von Immobilien
exporo.de – Blockchain – Exporo treibt den Wandel der Immobilien-Anlageoptionen an
cliffordchance.com – Clifford Chance advises tectrex AG on one of the first-ever bond transactions
securities.io – BitBond und Klickown tokenisieren deutsche Immobilien